即将过去的一年，是房价上涨较快的一年，是老百姓对房价怨辞颇多的一年，也是政府调控政策出台频繁的一年。对此，国研网就老百姓最为关心的房价缘何一路高涨、房地产调控的效果如何、如何解决低收入人群的住房问题等采访了国务院发展研究中心社会发展部副部长林家彬。

　　访谈开始，林副部长首先指出了房价上涨过快、房地产调控无力的症结所在，即住房市场是一个从低端需求到高端需求差别非常大的市场，高端需求可以交给市场，政府不必过多干预，低端市场却是政府必须亲历亲为，加以保障的。在我国过去的住房改革中，政府急于卸包袱，没有担负起自己应当担负的责任，走了一条过度依赖市场的路子。

　　房价上涨过快、市场监管不到位、住房供给结构不合理是我国房地产市场的三大问题

　　国研网：您认为我国的房地产市场存在什么问题？

　　林家彬：一是房价上涨过快。房价上涨速度超过了经济增长速度，社会承受能力受到挑战。

　　二是市场监管不到位。对房地产开发商所开发房屋的质量、价格缺乏强有力的监管，这也是造成老百姓对房价不满意的重要原因之一。

　　三是产品供给结构不合理。房地产开发商建房的目的是为了赚钱，追求的是利润最大化。换句话说就是什么样的房赚钱建什么样的房。所以房地产开发商有提供大户型、豪华型房屋的动机。中低收入阶层能够买得起的中小户型的供给量就非常低，这样势必造成供求关系错位。

　　房地产调控没有达到预期目的

　　国研网：近两年来政府出台了一系列调控政策，您认为政府的调控目标是什么？有没有达到预期目的？

　　林家彬：我国近两年来多次出台针对房地产市场的调控措施，意在抑制住宅价格的过快上涨，增加对中小户型住宅的供给，缓解住房供求关系紧张的局面，从而缓解中低收入阶层买房难的问题。

　　政府调控的预期目的没有达到。原因一是目标本身可能不是很恰当，因为不可能通过调控房地产市场去解决低收入阶层的住房需求。另外，政策出台时考虑的不是很完善。比如有些政策本意是抑制投机性需求，但这些政策同时也抑制了供给。比如５月份出台的二手房交易征营业税的政策，没有区分新房老房，有一些孩子长大了或与老人同住的家庭需要卖掉老房购买新房的，因为税收的增加打消了换房的念头，也抑制了二手房市场上这部分的房屋供给，进一步促进了二手房价格的上涨。

　　供求关系和成本是影响房价的两个重要因素

　　国研网：您认为影响房价的因素都有哪些？

　　林家彬：首先是供求关系。供求关系是决定价格的最基本的因素。由于我国人地关系紧张、大量农村人口涌入城市等原因，供求关系总是趋紧。从需求来看，需求有正常的居住需求，也有投机性需求。调控政策是希望抑制投机性需求，但现实中，政策在具体操作时不太好区分。从供给来看，最新的国六条是希望加大中小户型的供给，明确规定新建小区建筑面积90平方米以下房屋的比例要占总户数70%以上。但一些细节性问题没有经过详细的考证，政策本身是有缺陷的。比如90平方米的建筑面积在住宅设计中正好是介于两居室和三居室之间的一个分界线，少于90平方米就很难建成三居室。但政策没有考虑到南方和北方的现实差异。北方的房屋要求保暖性好，因此一般墙体比较厚，墙体占面积多，房屋的使用面积就相对少，90平方米的建筑面积要建成三居室就比较困难，实际上是减少了三居室的供给。但三居室又是中国家庭需求量比较大的一个户型。

　　影响房价的第二个因素是成本。成本因素包括建筑材料的价格、建筑安装费用和地价。受地方政府影响比较大的就是土地价格。由于财政体制的原因，下级政府事权较多，相应的财力却很匮乏，这就逼迫地方政府千方百计地寻找正规财税收入以外的收入，土地就成为地方政府最重要的一个收入来源。所以各级地方政府都希望土地出售价格越高越好，以实现土地利润的最大化。较高的土地价格势必就会抬高房价。

　　从大的环境来看，当前的宏观经济处于一个流动性过剩的态势，大量的货币要寻找投资增值的机会。目前我国的利率较低，利率水平能不能抵过通货膨胀率都还是一个问题，这些货币就转而投资实业、投资证券市场、投资房地产。投资实业对很多投资者来说不太适合，我国的证券市场发展又不完善，从投资者的角度看，房地产是一个比较好的投资渠道，这就增加了房地产市场的投机性需求。

　　另外，我国对房地产市场监管相应的手段较少，也不够有效。

　　政府要担负起自己应当担负的责任

　　国研网：您对国际上的住房政策做了相当深入的研究，您认为哪些国际经验是值得我们借鉴的？

　　林家彬：这就要回到我们一开始谈到的，政府要担负起自己应当担负的责任。高收入人群的住房问题交给市场，由市场解决，低收入人群的住房问题由政府保障。“住房政策应当是重要的社会政策”，也就是说，政府要保证“居者有其屋”，不能让低收入者流浪街头。

　　比较有效的办法是借鉴日本的公共住宅供给政策，由地方政府建造公营住宅，也就是我国所说的廉租房。政府不能从土地上赚钱，应以成本价，甚至是给予一定补贴将房屋出租给低收入人群。这样就可以稳住社会底层。有能力收入高的可以购买商品房。市场管不了的政府来管。

　　“居者有其屋”不等于“居住必买房”

　　国研网：您提出了“居者有其屋”不等于“居住必买房”的观点，这一观点是否符合中国国情？

　　林家彬：我认为这一思路特别符合中国国情。应当指出的是，仅仅靠对房地产市场进行调控并不能解决低收入阶层的住房难题。在我国这样一个人地关系紧张、大城市地区寸土寸金的现实情况下，不可能把房地产市场的价格水平压低到低收入阶层都能买得起商品房的地步。要解决低收入阶层的住房问题，只有通过政府直接介入住房的供给，以公营住宅的方式为低收入阶层提供廉租房，解决低收入阶层的住房问题，发挥政府在保障公民基本生活需求方面的作用。

　　即使我国的收入差距没有这么大，那么人生不同阶段的收入水平、住房需求也是有着很大差别的。比如刚毕业的大学生处于事业的起步阶段，肯定买不起房，也不需要住太大的房，租个一居室的房子就很不错了。过些年结婚的时候有了积蓄，就可以考虑更换居所，买个两居室的房子。等再过几年，小孩长大一些或者需要接父母同住的时候，可以考虑换个三居室的房子。这是国际上一个普遍的做法，叫住房的消费梯度。

　　而且，廉租房推行之后，会相应地缓解市场上住房的供求关系，会对房价起到一定的牵制作用，遏制房价过快增长的势头。

　　要大力强化廉租房制度

　　国研网：日本的具体做法是怎样的？我国的廉租房政策为何未能推进？

　　林家彬：我在日本的时候就住在这样的公共住宅里。日本地方政府会成立一个住宅供给公社，日本的土地是私人所有，公社买来地以后交给房地产开发商，要求房地开发商按住宅供给公社设计的户型开发建设，房屋建成之后由住宅供给公社直接管理，并租给低收入人群。住宅供给公社对租房人的收入是有明确要求的，不属于低收入阶层的不能租住公共住宅。现在我国一些地区出现的青年公寓就属于公共住宅的范畴。

　　我国的土地制度是二元的。城市土地是国有的，农村土地是农民集体所有的。政府如果要用农民的地来盖房子，必须先把土地征成国有，然后由国家招标、拍卖、挂牌出让或开发。总的来说，就我国目前的土地制度而言，我国比起日本政府在开发公共住宅方面有更多的便利条件。

　　其实我国早在1999年就开始实施廉租房政策，政策的出发点和设计的目的都很好，也符合现实需求。但当时政策的强制性不够，再加上廉租房政策不能给地方政府财政带来好处，地方政府就缺乏积极性，执行力度不够，造成现在大部分城市的廉租房制度有名无实。已经有廉租房的城市提供的廉租房数量与低收入人群的需求相比也是微不足道的。

　　因此，我国需要大力强化廉租房制度。

　　有效的廉租房制度有赖于个人征信管理体系的建立和完善

　　国研网：您认为该如何强化我国的廉租房制度？

　　林家彬：虽然当前的财政体制本身有问题，但财政改革牵涉的范围广、时间长，我们决不能等到财政体制改革之后才着手解决住房问题。只要我们明确住房政策是重要的社会政策，是政府必须担负的一个责任，那么解决低收入阶层的住房问题就必须马上提上各级政府的议事日程。比如在目前相当多的地方政府财政比较困难的情况下，通过中央财政给地方政府相应的转移支付，同时采取将低收入阶层的住房问题列入干部考核体系、列入地方政府政绩考核等手段，还是能够调动地方政府解决低收入阶层住房问题的积极性的。

　　廉租房制度的有效实施，有赖于个人征信管理体系的建立和完善。政策当局必须能够准确地掌握廉租住房申请人的收入水平、资产保有水平及其变化情况，能够明确地确定谁是穷人，才能够使面向穷人的政策真正惠及穷人。

　　比如每个廉租房小区都需要有专门的政府人员进行管理，对每个租住家庭的收入情况进行核实，符合条件的才可以入住。如果家庭收入增加，不再属于低收入阶层，可以请这些家庭在规定年限内搬出廉租房小区。

　　目前，我国的个人征信数据极端分散，公安、工商、税务、劳动保障、人事、建设等多个政府部门以及商业银行、公用事业、邮政、电信、移动通讯、保险等商业机构各自保有部分个人信息，而且处于相互屏蔽的状态，没有形成完整的个人征信管理体系。应当通过立法、行政等多方面的手段促进个人征信管理体系的形成和发展。这不仅对有效的住宅政策是重要的，对现代社会管理的方方面面也是不可或缺的制度基础。

　　总之，只要政府担负起自己应当担负的责任，解决低收入人群的住房问题，就可为创建和谐社会打下良好的基础。